2026.16.2.2 Odbitak PDV-a kod adaptacije nekretnine
dipl. oec. Mirko Brković
Tvrtka, kojoj je osnovna djelatnost kupnja i prodaja vlastitih nekretnina, kupi stare nekretnine od fizičke osobe, plati porez na promet nekretnina i evidentira ih u poslovnim knjigama kao nekretnine za prodaju u okviru klase 6. Nekretnina se prema potrebi adaptira, vodi sve troškove i ulazni PDV po principu "mjesta troška" tako da za svaku nekretninu postoji podatak prelaze li ulaganja 50% prodajne vrijednosti i u nekom momentu nekretnina potpada pod obvezu PDV-a. PDV se priznaje po ulaznim računima kooperanata i traži povrat od Porezne uprave i uredno svaki mjesec se dobiva povrat. Porezni nadzor koji je u tijeku, utvrdio je da su nekretnine prodane fizičkim osobama bez PDV i da se nema pravo priznati ulazni PDV po računima kooperanata za uređenje nekretnine ispod 50 % vrijednosti ulaganja u odnosu na prodajnu cijenu jer je nekretnina isporučena prema fizičkim osobama bez PDV-a, odnosno kupac plaća 3% PPN (članak 40.st.1 j) i k) Zakona o PDV-u. Porezni nadzor nije prihvatio primjedbu da se u momentu ulaganja ne zna tko će biti kupac i ne priznaje postupak da se ispravak PDV-a vrši u trenutku prodaje, već traži da se to napravi odmah po primitku ulaznog računa.
Zaključno: tvrtka pri nabavi plati 3% PDV-a, ne priznaje se PDV od 25%, kao ni prijenos porezne obveze pa kupac opet plati 3% na uvećanu cijenu. Porezna traži da se PDV ne priznaje prilikom ulaza fakture, a ako nekretnina dobije status rekonstrukcije s PDV-om ili ako je kupac obveznik PDV-a, da se tada i priznaje pretporez. Nismo našli zakonsko uporište za ovakav stav pa Vas molimo mišljenje.
U opisanom slučaju nije sporno da društvo koje kupuje staru nekretninu od fizičke osobe pri stjecanju takve nekretnine plaća porez na promet nekretnina, jer se porez na promet nekretnina plaća kada se na stjecanje nekretnine ne plaća PDV, a trenutno važeća stopa tog poreza iznosi 3%. Isto tako, prema Zakonu o porezu na promet nekretnina, prometom nekretnina ne smatra se stjecanje nekretnina na koje se plaća PDV.
Nadalje, prema članku 40. stavku 1. točkama j) i k) Zakona o PDV-u,…
