2026.13.1.4 Porezni aspekti zajednice suvlasnika prema hrvatskim propisima
dr. sc. Mirko Brković
Što je zajednica suvlasnika i zašto je to važno za porezni status
Prema Zakonu o upravljanju i održavanju zgrada, zajednicu suvlasnika čine svi vlasnici posebnih dijelova zgrade, a sama zajednica suvlasnika je pravna osoba koja upravlja zajedničkom imovinom u zgradi. Zakon izrijekom propisuje da imovinu zajednice suvlasnika čine sredstva položena na račun na koji se uplaćuje zajednička pričuva, da zajednica može stjecati prava i obveze te tužiti i biti tužena te da se na rad, poslovanje, prestanak i druga pitanja koja nisu posebno uređena tim Zakonom i međuvlasničkim ugovorom odgovarajuće primjenjuju propisi kojima se uređuje rad udruga.
Ta zakonska kvalifikacija važna je i za porezni tretman, jer zajednica suvlasnika više nije tek faktična skupina vlasnika stanova ili poslovnih prostora, nego pravna osoba koja sudjeluje u pravnom prometu u svrhu održavanja i upravljanja zgradom. Pravna osobnost stječe se upisom u Registar zajednica suvlasnika, a pri tom upisu zajednici se dodjeljuje i OIB razmjenom podataka sa Poreznom upravom.
Upis u registar, OIB i temeljne formalne obveze
Zakon o upravljanju i održavanju zgrada propisuje da zajednica suvlasnika pravnu osobnost stječe danom upisa u Registar zajednica suvlasnika. Upravitelj zgrade podnosi zahtjev za upis elektronički, a ako zajednica još nije upisana, upravitelj je obvezan podnijeti zahtjev za upis u roku od 90 dana od preuzimanja upravljanja zgradom. Zakon dodatno propisuje da je upravitelj dužan u roku od 15 dana od saznanja prijaviti svaku promjenu upisanih podataka.
Pravilnik o sadržaju i načinu vođenja Registra zajednica suvlasnika detaljnije određuje koje se informacije upisuju u registar. Među njima su naziv zajednice, sjedište, datum upisa, registarski broj, OIB zajednice suvlasnika, podaci o upravitelju, predstavniku suvlasnika, adresi zgrade, posebnim dijelovima, vlasnicima, obveznicima plaćanja pričuve te međuvlasnički ugovor i naknadne odluke suvlasnika o upravljanju zgradom. Isti pravilnik potvrđuje i da se OIB zajednici dodjeljuje u postupku upisa servisnom razmjenom podataka s Ministarstvom financija, Poreznom upravom.
To znači da je prva temeljna obveza zajednice suvlasnika uredan upis u registar, pribavljanje i korištenje vlastitog OIB-a te ažurno održavanje registracijskih podataka. Bez tih elemenata otežano je ili onemogućeno zakonito nastupanje u pravnom prometu i izvršavanje eventualnih poreznih obveza, uključujući i ovlašćivanje osobe za postupanje putem sustava ePorezna.
Priroda zajednice suvlasnika: neprofitni subjekt, ali ne i subjekt bez obveza
U mišljenju Porezne uprave o isplati naknada predstavnicima suvlasnika iz 2025. izričito se navodi da…
